Les FPI de tours cellulaires possèdent un réseau de tours verticales sur lesquelles leurs locataires placent leurs équipements de communication. Leurs locataires sont de grandes entreprises de télécommunications (AT&T, Verizon, T-Mobile/Sprint, Dish Wireless, etc.) qui fournissent des services de téléphonie cellulaire aux particuliers et aux entreprises. Ces entreprises de télécommunications concluent des baux à long terme avec les FPI de tours cellulaires pour y héberger leurs équipements.

Propriété de Towerco

• Towerco est propriétaire d’une structure verticale en acier
• Towerco conclut généralement un bail à long terme pour une parcelle de terrain, mais peut également l’acheter

Propriété des Locataires

• Les locataires de services sans fil louent de l’espace sur la tour
• Les locataires de services sans fil paient, possèdent, installent, assurent et entretiennent tous les équipements suivants l’équipement :
  • Antennes et câbles
  • Abris
  • Station de base (électronique)

La demande de tours est alimentée par plusieurs tendances macroéconomiques, notamment la croissance démographique, l’innovation technologique et la prolifération des données. La croissance de la population et des téléphones intelligents augmente l’utilisation des tours cellulaires et nécessite le développement de nouvelles tours pour améliorer la qualité des appels et les vitesses de téléchargement vers l’aval et vers l’amont. L’innovation technologique fait référence au réseau que les entreprises de télécommunications créent (c’est-à-dire 4G, 5G et un jour 6G). Le passage des réseaux 4G à la 5G se traduira par un signal de meilleure qualité qui voyagera sur une plus courte distance. Cela nécessitera la construction d’un réseau plus dense (plus de pylônes) pour gérer le nouveau signal de meilleure qualité. Enfin, la prolifération des données est due à la création d’un plus grand nombre d’applications qui utilisent la capacité des antennes relais (streaming, médias sociaux, commerce électronique, intelligence artificielle, cryptographie, vidéoconférence). L’utilisation accrue du réseau de pylônes cellulaires par des applications à forte intensité de données entraîne une demande de pylônes supplémentaires pour augmenter la capacité du réseau. Les réseaux de pylônes sont des infrastructures essentielles pour les entreprises de télécommunications, sans lesquelles elles ne pourraient pas exercer leurs activités.

Les entreprises de télécommunications concurrentes hébergent souvent leurs équipements sur les mêmes tours afin de tirer parti de l’investissement en capital des FPI de tours. Comme le montre le tableau ci-dessous, posséder une tour dont on est le seul locataire n’est pas un investissement lucratif. C’est la raison pour laquelle les entreprises de télécommunications ont vendu leurs tours aux FPI de tours. Une FPI de tours avec deux ou trois locataires sur chaque tour génère des rendements des investissements nettement plus élevés. En effet, l’ajout d’un deuxième ou d’un troisième locataire n’augmente pas sensiblement les coûts d’exploitation et ne nécessite pas d’investissement supplémentaire. L’ajout de locataires supplémentaires à une tour existante entraîne une augmentation significative des marges et des rendements des investissements.

Aux États-Unis, les tours cellulaires peuvent généralement être construites pour 275 000 $ et le locataire initial paie généralement un loyer réduit. Les tours cellulaires avec un seul locataire génèrent des marges brutes d’environ 40 % et un rendement des investissements d’environ 3 %. Cependant, l’ajout d’un deuxième et d’un troisième locataire entraîne une augmentation de la marge et du retour sur investissement. Cette tour peut maintenant être vendue pour un ratio d’environ 30 x à 40 x de ses flux de trésorerie, créant ainsi une valeur importante pour le développeur de la tour et éventuellement pour le propriétaire de la tour (FPI de tour).

Les deux parties tirent profit de cet arrangement puisque les entreprises de télécommunications peuvent offrir des réseaux de couverture nationale similaires sans avoir à financer d’importantes dépenses d’investissement. La FPI de tour bénéficie de l’utilisation accrue de son réseau de tours, ce qui augmente les marges et le rendement du capital.

Les ratios des flux de trésorerie des tours sont élevés en raison de la croissance transparente des flux de trésorerie à long terme que chaque tour possède. Tout d’abord, les baux des tours contiennent des clauses d’indexation des loyers de 3 % par an qui permettent une croissance intégrée des flux de trésorerie. Ensuite, lorsque les entreprises de télécommunications modernisent leur équipement sur les tours (par exemple, de la 4G à la 5G), elles paient un loyer supplémentaire. Enfin, l’ajout de nouveaux locataires à la tour entraîne une forte croissance des revenus et des flux de trésorerie. La capacité à faire croître les flux de trésorerie de plus de 100 % est ce qui maintient les multiples d’acquisition à un niveau élevé.

Les FPI de tours cellulaires fournissent des services essentiels à la société en permettant les communications sans fil. La croissance de la population, l’innovation technologique et la prolifération des données sont autant de facteurs qui stimulent la demande de tours. Les contrats de location à long terme conclus avec les fournisseurs de télécommunications sans fil garantissent un flux de trésorerie fiable, une protection contre l’inflation et un potentiel de croissance important.

Le succès des FPI de tours cellulaires s’explique par la demande croissante de données à des vitesses plus élevées, ce qui entraîne la nécessité d’augmenter le nombre de tours et de moderniser périodiquement les équipements. Investir dans les FPI de tours cellulaires offre aux investisseurs une occasion unique de diversifier leur portefeuille et d’améliorer les rendements dans le domaine de l’immobilier lié aux infrastructures. Les FPI de tours cellulaires offrent des dividendes croissants et un potentiel de croissance à long terme, ce qui en fait une option attrayante pour les investisseurs canadiens.

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