Au cours des 30 dernières années, les fiducies de placement immobilier (FPI) sont devenues la norme mondiale pour la possession d’investissements immobiliers de qualité cotés en Bourse. Plus de 35 pays, y compris tous les pays du G7, ont introduit des règles similaires aux FPI visant à encourager l’investissement dans l’immobilier. Les investisseurs dans les FPI ont été récompensés par de solides rendements ajustés en fonction du risque à la fois sur une base absolue et une base relative.

Source : Bloomberg Financial L.P. et Starlight Capital. Données du 29 mai 1992 au 31 mai 2018. Les FPI, les actions, les obligations et les marchandises sont représentées par l’indice Dow Jones U.S. Select REIT, l’indice S&P 500®, l’indice Bloomberg Barclays US Corporate Total Return Value Unhedged USD et l’indice S&P GSCI, respectivement. Les rendements passés ne sont pas garants des rendements futurs. Le graphique est fourni à des fins d’illustration seulement et reflète un rendement hypothétique. Veuillez vous référer au déni sur les rendements à la fin de ce document pour obtenir plus de renseignements sur les limites inhérentes associées au rendement contrôlé a posteriori.

Cependant, les investisseurs ont récemment exprimé des inquiétudes voulant que les FPI puissent générer un rendement inférieur significatif alors que la Banque fédérale de réserve continue de relever le taux des fonds fédéraux. Ils estiment que les FPI offrent des rendements avec un effet de levier élevé avec très peu de croissance, un peu comme les obligations. Par conséquent, si les taux commencent à monter, les flux de trésorerie des FPI diminueront à un moment où les taux d’escompte sont en hausse. Ces investisseurs craignent que le résultat final sera des pertes en capital qui compenseront les rendements de distribution plus élevés et auront des effets négatifs sur l’ensemble des rendements.

Pendant les périodes où le rendement des obligations de 10 ans est en hausse, de nombreux autres facteurs présents sont positifs pour les principes de bases des FPI. La hausse des rendements obligataires à long terme est généralement associée à une augmentation de la performance économique et de l’inflation, qui sont tous deux susceptibles d’être positifs pour les FPI. L’augmentation de la performance économique devrait se traduire par une plus grande demande immobilière alors que l’emploi augmente. Alors que les taux d’occupation progressent, les loyers devraient suivre étant donné que les entreprises en croissance sont en mesure d’absorber les hausses des loyers. Tout ceci devrait accroître les flux de trésorerie, les distributions et les évaluations des FPI.

Collectivement, ce sont les avantages d’échelle et de portée qui reviennent à un opérateur qualifié avec un portefeuille important d’actifs regroupés. Une gestion des biens immobiliers (exploitation de propriétés individuelles) et une gestion d’actifs (maximisation de la valeur du portefeuille de propriétés individuelles) par des gens qualifiés devraient générer une augmentation des recettes et des économies de dépenses qui permettent des flux de trésorerie par la croissance des unités, indépendamment des facteurs du marché.

Ces avantages ont tendance à s’accumuler pour la majorité du portefeuille et à se perpétuer dans l’avenir. Par exemple, des instruments plus récents et plus efficaces achetés à un escompte important, des émissions de dettes non garanties dans les marchés financiers et des réductions d’impôts fonciers suivants des révisions d’évaluation devraient tous donner lieu à une hausse des loyers et/ou des dépenses plus faibles. Déployés dans l’ensemble d’un portefeuille, cela devrait créer de la valeur significative au cours de tout le cycle économique.

Ces derniers représentent le rendement des négociations précédentes et entraînent des gains en revenu sur les périodes de dépenses précédentes (frais de location et paiements incitatifs). Un portefeuille immobilier de qualité devrait voir les augmentations de loyers contractuelles annuelles dans la plupart des baux de portefeuilles (ou tous) qui ne viennent pas à échéance cette année. L’indexation de ces augmentations de loyer au taux d’inflation crée une couverture naturelle contre l’inflation pour compenser une partie de l’impact de l’augmentation des taux et permet de saisir une certaine croissance.

Ces leviers sont semblables, car le capital est requis pour conserver un locataire actuel ou acquérir un nouveau locataire. Les renouvellements de baux positifs se traduisent par l’augmentation des recettes à partir de l’actif existant. En fonction du capital requis, cela est généralement moins coûteux et préférable que de trouver un nouveau locataire. Les gains d’occupation impliquent l’obtention d’un nouveau locataire pour un espace existant et inoccupé. Le capital requis est généralement plus élevé, mais en partie compensé par l’impact du retrait d’un espace libre du marché et le resserrement des principes de base de l’offre et la demande actuelles.

Chez Starlight Capital, nous nous efforçons d’ajouter de la valeur en concentrant nos investissements dans les FPI de haute qualité avec plusieurs leviers de création de valeur à leur disposition. Les FPI ayant le potentiel de croissance le plus élevé devraient surperformer au cours du cycle, mais leur valeur est particulièrement importante lorsque l’activité économique s’accélère, et que les attentes d’inflation et d’augmentation du taux au comptant augmentent. Achetés au moment où ils nous offrent un rendement suffisant par rapport au risque encouru, ces investissements devraient, à long terme, produire de forts rendements ajustés en fonction du risque.